《聊城市个人住房商业贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行）》近日正式发布后，为了让大家更好的理解“商转公贷款”业务政策，早日享受这一政策的红利，现将商转公贷款政策解读如下：

一、什么是“商转公贷款”？

“商转公贷款”是一种特殊的住房公积金贷款，指已办理住房商业贷款，贷款未结清，并已取得所购住房不动产权证，且符合住房公积金贷款条件的缴存人，向聊城市住房公积金管理中心申请将住房商业贷款转为公积金贷款。

二、为什么要实施“商转公贷款”

实施“商转公贷款”主要是为了更好满足缴存职工刚性和改善性住房需求，让更多的缴存职工有机会享受住房公积金制度红利，减少房贷利息支出，减轻缴存家庭还贷压力。目前，住房公积金贷款较商贷在利率方面有一定的优势，如购买首套住房，贷款期限在5年内（含5年）的，年利率为2.35%；贷款期限在5年以上的，年利率为2.85%。

三、商转公适用群体？

借款申请人为在我市正常缴存（不含异地）住房公积金的在职职工，暂不支持自由职业者及灵活就业缴存等人员办理商转公贷款。

四、组合贷款中的商业贷款部分可以转为公积金贷款吗？

不可以。商转公贷款中的原住房商业贷款仅限于纯商业贷款，不包括已经办理的住房公积金组合贷款中商业贷款部分。因缴存职工家庭办理组合贷款时已经使用了住房公积金，不能再次使用。将组合贷中的住房公积金贷款部分结清后，也不可以把原商贷部分转为住房公积金贷款。

五、哪些银行可以办理商转公贷款业务？

办理商转公贷款业务的银行和原住房商业贷款银行应为同一家银行（结清转贷除外），且与公积金中心签订商转公贷款业务委托协议。目前，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮政储蓄银行六家银行可以办理。

六、非公积金中心合作银行的商业贷款能不能办理商转公？

根据《住房公积金管理条例》，住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务。

非公积金中心合作银行的商业贷款，可以在结清后（一个月内）申请商转公。   

七、申请商转公贷款为什么需要征得原商业银行同意？

原住房商业贷款合同受到法律保护，不可单方随意变更，需双方友好协商，取得银行同意。

八、我市“商转公贷款”有几种办理模式？各有什么特点？

充分考虑不同家庭的实际情况，我市商转公贷款有商转纯公积金贷款和商转组合公积金贷款两种方式。

商转纯贷款采用“带押转贷（第二顺位抵押）”和“结清转贷”两种模式；商转组贷款采用“带押转贷（抵押权变更登记）”模式。职工可以根据实际情况自行选择。

（一）“结清转贷”模式，缴存职工需自筹资金先行结清原商业贷款。该方式流程简单、手续方便、业务周期短，且原商业贷款银行不限于公积金中心委托银行，但仅支持商转纯公积金贷款。

（二）“带押转贷”模式，办理商转公贷款业务的银行和原住房商业贷款银行应为同一家银行，且与公积金中心签订商转公贷款业务委托协议。缴存职工无需结清原商业贷款，最大限度减少职工购房压力、降低还贷成本，该方式支持商转纯公积金贷款和商转组合公积金贷款。

九、申请“商转公贷款”的条件有哪些？

借款申请人除符合《聊城市住房公积金个人住房贷款管理办法》规定条件外，还应同时满足以下条件：

（一）借款申请人为在我市正常缴存住房公积金的在职职工，不支持自由职业者及灵活就业缴存等人员办理商转公贷款；

（二）申请商转公贷款时，原住房商业贷款尚未结清，且已取得所购住房不动产权证（或房屋所有权证）；

（三）原住房商业贷款银行同意申请人办理商转公贷款业务，并出具《商转公银行同意书》；

（四）商转公贷款申请人应为原住房商业贷款借款人或其配偶，原住房商业贷款所购房屋须为聊城市行政区域内的自住住房；

（五）不存在公积金中心认定的不符合商转公贷款条件或其他贷款风险的情形。

十、夫妻一方无公积金，在婚前购房办理的商业贷款，婚后配偶有公积金，可以办理商转公吗？

不可以。因为婚前购买的房屋和商业贷款均属于一方单独所有，配偶不属于共同借款人。

十一、“商转公贷款”额度是怎样规定的？

商转公贷款额度执行《聊城市住房公积金个人住房贷款管理办法》规定，即单、双缴存职工家庭最高贷款额度分别为60万元、80万元，且应当同时符合以下规定：

（一）不得超过公积金中心规定的最高贷款限额；

（二）不得超过原住房商业贷款剩余本金扣除1个月正常还款金额后的余额，且保留到仟元位；

（三）同一住房的商转公贷款金额加上该套住房累计提取（含购房提取、偿还商贷提取等）的住房公积金之和，不得超过该套住房总价款；

例如：张三购房合同总额为100万元，首付款30万元，办理商业贷款70万元。之前夫妻双方办理购房提取40万元、偿还商贷共提取10万元，申请商转公时商业贷款余额60万元。商转公贷款金额不得超过100-40-10=50万元。

（四）商转公贷款额度不得超过抵押物价值的70%，抵押物价值原则上按照申请原住房商业贷款时的价值认定。

十二、“商转公贷款”的贷款期限是怎样规定的？

（一）不得超过公积金中心贷款政策规定期限；

（二）商转组贷款中公积金贷款不得超过原住房商业贷款到期日。

十三、申请“商转公贷款”需要准备哪些材料？

申请商转公贷款需提供材料：

（一）借款申请人及配偶有效身份证件及婚姻状况资料；

（二）借款申请人在委托银行开立的Ｉ类账户借记卡；

（三）原住房商业贷款所购住房不动产权证书（或房屋所有权证）、全款税务发票；原住房商业贷款所购住房为二手房的，办理商转公需提供不动产权证书（或房屋所有权证）、过户时税务部门出具的价税合计发票。

（四）购房地不动产登记部门、房管部门的借款申请人、配偶房屋信息查询记录；

（五）借款申请人与原住房商业贷款银行签订的《个人住房借款合同》；

（六）采取“带押转贷”方式的，需提供原住房商业贷款银行出具的《商转公银行同意书》；采取“结清转贷”方式的，需提供原商业银行出具的一个月以内的《个人住房贷款结清证明》。

（七）办理住房公积金贷款要求提供的其他材料。

十四、公积金中心什么情况下停止办理商转公业务？

商转公贷款的执行，根据住房公积金个贷率情况，按照两级预警机制实行动态调控，具体如下：

（一）个贷率处于小于85%（含）区间时，正常受理商转公贷款业务；

（二）个贷率连续3个月大于85%时，全面停止商转公贷款业务；

（三）商转公贷款业务全面停止后，个贷率下降至85%（含）以下并连续保持6个月，可启动商转公贷款业务。

聊城市住房公积金管理中心

                        2024年8月20日